Parere: Liberare le GSE dalla tutela

Nov 16, 2023

Dopo la recente straordinaria dimostrazione di forza in difesa delle modifiche agli LLPA da parte dei regolatori federali e dei loro amici, il rischio forestale rimane al centro della mia attenzione.

Una delle maggiori preoccupazioni che nutro, sia in qualità di ex regolatore che di ex capo di un’importante associazione di categoria del settore, è il rischio al ribasso di mantenere ancora a lungo le GSE in tutela. Per me, è davvero una questione sul minore dei due mali.

Qual è il rischio maggiore per l'edilizia abitativa: una serie infinita diFHFA direttori che cambiano posto in ogni amministrazione politica e poi continuano ad armeggiare con la politica per perseguire le priorità politiche? Oppure il rischio di rilascioFannieEFreddiesenza legiferare fermamente su alcune delle riforme che io e molti altri abbiamo sostenuto, risalendo ai primi anni della tutela?

Non commettere errori, per anni sono rimasto saldamente trincerato oppondomi alla folla del "ricapitolazione e rilascio", al punto che i campi su entrambi i lati della questione erano in una guerra quasi totale. ILAssociazione dei banchieri ipotecari ha sostenuto che la riforma del Congresso dovrebbe precedere qualsiasi sforzo per liberare i GSE. Infatti ho testimoniato davanti al Congresso nel 2017 affermando ciò.

Ma oggi vedo i rischi di lasciare che questa situazione si trascini per sempre senza soluzione. Man mano che ciascun direttore della FHFA assumerà il ruolo nel settore, i potenziali proprietari di case, i finanziatori e altro ancora si troveranno ad affrontare il rischio di una serie di iniziative politiche a cascata implementate dai GSE per volere della FHFA, indipendentemente da qualunque protesta possa provenire dal rispettivo personale del GSE.

Mentre l'ultima è stata questa struttura dei prezzi LLPA chiaramente manipolata e il tentativo ormai fallito di un limite DTI, l'elenco delle commissioni aggiunte a case da 2-4 unità, seconde case, rifinanziamenti di cash-out e altro sembra essere focalizzato su obiettivi politici e non un rischio reale.

In effetti, MBA tradizionalmente sosteneva che le commissioni g e altri metodi di fissazione dei prezzi presso i GSE dovrebbero riflettere solo i rischi effettivi dei prestiti e non essere utilizzati per altri scopi. Prima del crollo di Fannie e Freddie, prima del 2008, i GSE concedevano prezzi preferenziali ai loro maggiori venditori in quelli che erano noti come accordi di “alleanza”. La differenza di prezzo tra un venditore grande e uno piccolo era significativa.

Ricordo che all'inizio della mia carriera presso MBA ho portato tre amministratori delegati di banche ipotecarie indipendenti a incontrare l'allora direttore ad interim della FHFA Ed DeMarco per discutere contro qualsiasi disparità di prezzo basata su qualcosa tranne che sul rischio effettivo del prestito. E DeMarco ha risposto, eliminando quasi completamente le differenze di prezzo durante il suo mandato.

Ma oggi abbiamo altro di cui preoccuparci. Vedete, i cambiamenti LLPA, sebbene di piccolo impatto, erano solo una parte della scivolosa pendenza dell'adeguamento delle tariffe e delle politiche per far sì che i GSE facciano affari in modo diverso e per convincerli a concentrarsi maggiormente sugli acquirenti di case entry-level.

ILIstituto Urbano pubblica un registro mensile pieno zeppo di dati incredibili sul nostro mercato. Nell’ultimo comunicato di maggio, essi mostrano quanto sia difficile per i GSE espandere l’accesso alle minoranze che costituiscono una quota significativa di nuovi acquirenti di case per la prima volta.

Come mostra il grafico sopra, è ilGinny Maeprogrammi,FHA in particolare, che vanificano completamente gli sforzi dei GSE a questo riguardo. E mentre questi modesti cambiamenti agli LLPA potrebbero essere d’aiuto, c’è molto di più che ostacola la capacità dei GSE di essere efficaci in questo settore.

Ma la FHFA non si è fermata qui. Vi è l’attuazione di obiettivi incentrati sui LIP (prestiti per l’acquisto a basso reddito) e sui VLIP (prestiti per l’acquisto a reddito molto basso) che potrebbero comportare una serie di distorsioni involontarie nella determinazione dei prezzi e nella disponibilità del credito. È tutto nei loro obiettivi di accessibilità economica e, sebbene complicato, possiamo già vedere delle distorsioni.

Gli obiettivi, mostrati nel grafico qui sopra, sono chiari, ma se si guarda come si sono comportati storicamente i GSE rispetto a questi numeri, il fatto è che ci sono stati molti anni nell’ultimo decennio in cui questi obiettivi sarebbero stati mancati.